Sie haben vor in Andel zu Wohnen, oder planen ein Haus zu bauen?
Hier geht es zu den Unterverzeichnissen (externe Links):
Nutzungsänderung einer Ferienwohnung
In diesem aktuellen Beitrag erfahren Sie, wie Sie 2023 eine Wohnung erfolgreich in eine registrierte Ferienwohnung umwandeln können, und welcher Zeitaufwand damit verbunden ist. Welche finanziellen Aspekte sind bei dieser Umstellung zu berücksichtigen? Wie können Sie den Antrag für die Umwandlung in eine Ferienwohnung korrekt einreichen?
1. Was ist eine Nutzungsänderung?
Grundsätzlich ist eine Nutzungsänderung erstmal nichts anderes, als die Änderung der ursprünglich genehmigten Nutzungsart einer baulichen Anlage. Sinn und Zweck dieser Regelung ist die Beachtung der Voraussetzungen, die an die Nutzungsart und die Lage des Objekts gestellt werden.
Bei der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung handelt es sich gegenüber der allgemeinen Wohnungsnutzung um eine eigenständige Nutzungsart. Für diese kommen andere bauplanungsrechtliche Anforderungen in Betracht.
2. Brauche ich eine Nutzungsänderung überhaupt?
Diese Frage ist relativ einfach zu beantworten: eine Ferienwohnung ist generell etwas anderes als eine Mietwohnung zu Wohnzwecken. Wenn Sie die Wohnung ohne Nutzungsänderung als Ferienwohnung (es sei denn, die Nutzungsart ist schon Ferienwohnung) vermieten, drohen Strafen bzw. die Untersagung des Betriebs, denn die Nutzung entspricht dann nicht dem Zweck der eingetragenen Nutzungsart. Zudem hat diese Nutzungsart auch andere baurechtliche Anforderungen an Brandschutz, Barrierefreiheit und muss den Auflagen des Bau- und Stadtplanungsamtes entsprechen. Um garantieren zu können, dass der Betrieb einer Ferienwohnung rechtens ist, ist eine Nutzungsänderung also unumgänglich (außer, wenn Sie nicht schon Ferienwohnung ist).
3. Welche Vor- und Nachteile hat die Nutzungsänderung?
Ganz klar: mit der Änderung der Nutzungsart bilden Sie die Grundlage, die Ferienwohnung langfristig zum legalen Geschäftsmodell zu machen und über Portale wie Airbnb und booking zu vermieten. Nach erfolgreicher Umnutzung, kann der Betrieb nicht mehr untersagt werden und die Genehmigung besteht selbst bei Gesetzesänderungen fort (Bestandsschutz).
Der gesamte Verlauf der Nutzungsänderungen wird Kosten von ca. 1500 bis 2000 Euro mit sich bringen. Wenn Sie die Nutzungsänderung ignorieren, droht Ihnen eine Geldstrafe im 5-6 stelligen Bereich. Die Nutzung und der Betrieb kann Ihnen außerdem direkt untersagt werden. Darauf folgt meist ein Wegfall der Geschäftsgrundlage, Insolvenz und Imageverlust. Zudem ist es ein langwieriger Prozess mit hohem zeitlichen Engagement.
4. Wie führe ich eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung durch?
Die Nutzungsänderung kostet Sie Geld, aber vor allem Ihre wertvolle Zeit. Der ganze Prozess dauert im Schnitt ca. 4 Monate und ist mit einigen Hürden verbunden. Hier wird Schritt für Schritt erklärt, was Sie zutun haben.
4.1. Teilungserklärung überprüfen
Die Teilungserklärung regelt die Eigentumsverhältnisse in Mehrfamilienhäusern und bestimmt die Rechte und Pflichten der Eigentümer. In der Erklärung kann in den Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen, sowie in den Vorschriften zur Nutzung des Gebäudes bereits ein Ausschluss des Gebrauchs als Ferienwohnung vorhanden sein. Dies sollten Sie im ersten Schritt überprüfen, sodass Sie auf der sicheren Seite sind, bevor Sie mehr Aufwand investieren.
4.2. Bestimmung des Baugebiets
Zuerst müssen Sie im Bebauungsplan und Flächennutzungsplan prüfen, welche Nutzungsart derzeit in Kraft ist – das könnte schon entscheiden, ob die Nutzungsänderung überhaupt möglich ist. Unter diesem Link finden Sie die Erklärung der wichtigsten Begrifflichkeiten.
Die Art der baulichen Nutzung ist entweder im Bebauungsplan oder im Flächennutzungsplan festgelegt. Die verschiedenen Begriffe und Gebiete finden Sie in der BauNVO nochmal genau erläutert.
Suchen Sie Ihr Objekt und schauen Sie auf offiziellen Websites (z.B. Geo-Server RLP) nach, in welchem Gebiet Ihr Objekt liegt. Wenn Sie sich nicht zurechtfinden, können Sie auch jederzeit eine kostenlose Auskunft bei der zuständigen Bauberatung Ihrer Stadt erhalten. Zudem sollten Sie dem Plan die Flurstücksnummer und die Gemarkung entnehmen.
Aus den Paragrafen §2-15 der BauNVO können Sie dann herausfinden, ob die Zulassung einer Ferienwohnung bzw. Beherbergungsbetrieb generell möglich ist. Zusätzlich finden Sie unter dem §13a einen Abschnitt über die Behandlung von Ferienwohnungen.
Ist die derzeitige Art der Nutzung und das Baugebiet bestimmt und eine Ferienwohnung in Ihrem Flurstück grundsätzlich möglich, ist der nächste Schritt, einen Bauantrag zu stellen.
4.3. Bauantrag stellen
Im folgenden wird erklärt, wie Sie den nötigen Bauantrag stellen können. Wir unterteilen im Folgenden in Dokumente, welche Sie in den meisten Fällen zuerst beantragen müssen und in andere benötigte Dokumente.
4.4. Zu beantragende Dokumente für die Nutzungsänderung
Sie benötigen folgende Dokumente:
- einen Grundbuchauszug und den Auszug der Liegenschaftskarte inklusive Nachbarschaftsliste
- die vollständigen Bauzeichnungen
- einen Erschließungsnachweis sowie Rechnungen für Strom, Gas, Ab- und Wasser
- den Brandschutznachweis (Anforderungen für eine Ferienwohnung müssen erfüllt sein)
- wenn vorhanden, den Auszug aus dem Bebauungsplan
- auf Nachforderung des Amtes müssen Sie noch eine Vermessung, speziell eine Ansicht des Gebäudes von oben beantragen
4.5. Benötigte Dokumente zum Bauantrag (von der VG)
Neben diesen Dokumenten benötigen Sie einige Formulare der VG:
- Antragsformular für den Bauantrag
- Baubeschreibung und den Antrag auf Abweichung (Barrierefreies Wohnen)
- das Formular für den schriftlichen Teil des Lageplans
- den statistischen Erhebungsbogen
4.6. Einreichen der Unterlagen bei der Behörde
Haben Sie alle Formulare ausgefüllt und alle Unterlagen erhalten, ist es Zeit, diese abzuschicken. Am besten drucken Sie alle Formulare mindestens in zweifacher Ausführung und falten die Bauzeichnungen vorher auf DIN A4.
4.7. Abschluss der Nutzungsänderung zur Ferienwohnung
Im Folgenden warten Sie nur noch auf Anweisungen und Benachrichtigungen von der zuständigen Stelle. Im besten Fall ist Ihre Nutzungsänderung durchgeführt.
